直击业绩会 | 当代置业:项目继续引入信达做股东 当代为其做代建

创建时间:2018-05-27 09:00

直击业绩会 | 当代置业:项目继续引入信达做股东 当代为其做代建

观点地产网

2017-03-21 22:39

面对市盈率低,股票流通性差的情况,王强也借机诉苦称,当代是有差异化核心竞争能力的房地产企业,公司价值被严重低估,并表示目前“是非常好的入货的机会。”

观点地产网 虽然当代置业2016媒体业绩会的形式变成了小型的媒体群访,但是关于毛利率下滑与股价低迷的追问并没有减少。

在发布业绩报告的第二天,3月21日,当代置业执行董事兼总裁张鹏、副总裁王强接受了包括观点地产新媒体在内的媒体群访。

值得注意的是,当天,当代置业收盘价1.28港元,较前一日收盘价1.4港元跌8.57%,期间跌幅一度达到10%。问及股价下跌的原因,管理层回应称“很难评价”,并解释为利润或股息派发不如预期。

另据张鹏透露,2017年当代置业的销售目标为220亿元,预计的拿地资金为70亿元。

毛利率与股价

2016年,当代置业合约销售额同比增46.8%至165.7亿元,超额完成150亿元的全年目标。其中,物业销售额约162.5亿元,均价每平方米约11,340 元。不过,当代置业去年毛利率却从2015年的29.8% 下降到17.8%,跌幅超10%。

对此,张鹏解释道,上市前当代一些毛利率比较高的项目在前两年结转完毕了,而上市后的2014年、2015年,为了扩大规模、提高市场占有率,又恰逢土地市场比较火热,所以在公开市场拿了一些土地成本较高的项目。如今,2016年、2017年结转的就是这一部分成本较高的项目。

而未来几年,当代置业的毛利率将维持在25%左右的水平。

值得注意的是,3月21日当天,当代置业收盘价1.28港元,较前一日收盘价1.4港元跌8.57%,期间跌幅一度达到10%。

问及股价下跌的原因,管理层回应称“很难评价”。王强表示,可能一些投资者预期今年的利润会更多一些,或者派发的股息达不到预期:“但今年当代的股息率是不低的,经过了一段时间后,再看公司的发展,股价还是会提高的。”

面对市盈率低,股票流通性差的情况,王强也借机诉苦称,当代是有差异化核心竞争能力的房地产企业,公司价值被严重低估,并表示目前“是非常好的入货的机会。”而且,当代也希望多一些长线的投资人、基金成为公司的股东。

据观点地产新媒体了解,在2016年,当代置业已分别引入了长城环亚及信达(香港)两个战略投资者。而且,张鹏现场还透露,接下来当代可能会继续引入其他战略投资者。

至于是哪一类型的投资者,张鹏表示,各种类型的投资者都不排斥,“当然,一定要实现资源互补的投资者,对方要么有土地的资源,要么有资金的渠道。”据悉,目前当代置业已与长城环亚成立了北美基金,用于投资北美房地产开发业务。

土地与规模

据观点地产新媒体了解,2016年,当代置业于国内共获取总建筑面积约为208万平方米的土地,总代价约为153.05亿元,预计总货值510亿元。于2016年12月31日,当代置业于国内的土地储备(不包括投资性物业及持作自用的 物业)合计540.3万平方米。

而在2016年新获取的土地中,有7宗地块是通过非招拍挂的方式获取,且兼收并购类项目土地面积占比约70%。王强透露,2016年12月,当代便是通过股权收购方式获取了位于北京昌平阳坊镇一宗建筑面积13万平方米的土地,价格为21.5亿元。按此计算,地块的楼面价约1.65万元/平方米。

再比如,2016年当代置业新进入的南京、惠州两个城市,前者是通过股权收购获取的,而后者是通过法拍资产收购获得的。

到了2017年,据张鹏介绍,当代置业还将增加通过土地一级开发的方式获取的项目数量,目前也在研究通过这种方式发展文旅、绿色特色小镇。2017年至今,当代已通过土地一级开发的方式获取了一宗位于张家口的地块。

至于是否会通过城市更新改造的方式进入深圳,张鹏没有明确回复,仅透露目前公司有团队在深圳寻求机会。

而为了提高利润,绿色代建也即轻资产运营方式获取项目的途径也会在2017年得到增加。据悉,在2016年,当代置业共获取了3个代建项目,合计84万平方米,包括太原代建项目、西安当代宏府MOMA城市广场、长沙望城当代雅苑。而2017年,当代置业预计将新获取8个以上的代建项目。

除此,据王强介绍,未来与信达的合作也将通过入股或者代建的方式展开。在项目合作上,当代的项目或将引入信达作为股东,信达的项目也可委托当代做代建。

“如果项目真的出现了问题,长城环亚或者信达香港还可以把它作为不良资产收掉,因为这是他们的老本行,所以我们也会渐渐展开这类合作。”

观点地产新媒体观察到,作为大本营的北京市,在当代置业2016年的销售额中占比仅为10.2%,而去年这个比例为20.4,下降了一半。

对于这一疑问,王强解释称,当代置业在北京实际上有300亿的货值,目前还有三个项目未开发出来。而在2017年的销售中,北京将分配到30亿元的销售任务,这个比例约为13.6%。

以下为当代置业(中国)有限公司2016年业绩群访现场问答实录:

现场提问:刚刚有提到当代计划引入战略投资者,可能是哪一类型的投资者?

张鹏:各种类型的投资者都不排斥,当然一定要实现资源互补,对方要么有土地的资源,要么有资金的渠道。不管是哪一种,最终目的都是为了把经营资本结构搭建得更安全,实现更高的回报率。

现场提问:当代引入了两个战略投资者,而且目前已经与长城环亚设立了一个海外投资基金,那么接下来与信达会有相应的合作吗,具体是什么方向的?

王强:当代与信达会有很多项目上的合作。信达之所以没有占股超过10%,也是为了避免未来产生关联交易的障碍,其实信达非常看好我们,也希望拿到更多股份。但是我们觉得,要是信达占股超过10%,两家的合作要批准就比较麻烦,而实际上我们很多项目上会有合作。譬如在项目合作上,当代的项目引入信达做股东,信达的项目当代为其做代建。

现场提问:信达一般是做财务投资的。

王强:对,其实香港信达有别于很多机构,作为小信达,它是中国信达海外业务的核心。香港信达在国内如浙江、深圳设置相关的机构,所以它在国内的项目资源也非常多。

对于当代的代建业务,不占股时只收代建服务费、获得销售溢价的分成。但是,有一些项目,当代还是有一些资金上的需求,信达或者长城就可以充当这样(财务投资)的角色,因为他们的承受能力比较高,并从中赚取利息。如果项目真的出现了问题,长城环亚或者 信达香港还可以把它作为不良资产收掉,因为这是他们的老本行,所以我们也会渐渐展开这类合作。

现场提问:跟信达合作是不是有计划要在香港开发一些项目?

王强:我们也有在考虑在香港发展项目,香港吸引当代的原因主要是税费比较低,需求也很旺盛,只是因为香港的地块太难拿了,所以我们目前还是在考虑中,看机会。

现场提问:今天当代的股价跌了10%,管理层有觉得是什么原因?

王强:这个很难评价,可能大家对股息的预期是比较高的,我们这次是按照20%的水平来派发股息,但是可能有些投资者预期是按去年30%的水平来派发,也有可能是,一些机构预期当代今年的利润会更多一些。

但是我们觉得如今的股息率是不低的,按照1.4港元的股价来计算,6.3港仙的股息除以1.4港元,股息率为4.5%,在行业里面也并不低。而且,当代的增长是平稳的、是有节奏的,并没有大起大落,所以我相信资本市场的反应也是暂时的,毕竟有人看多,有人看平,有人看衰,各有各的取向。经过了一个时间后,再看公司的发展,股价还是会提高的。

张鹏:其实刚才我在投资者会上也说了这个事情。非常清晰地说,无论是规模、销售额、利润,当代的各项指标都在稳步上升,当然资本市场永远是逐利的,有的看长期,有的看今天,甚至看一个瞬间。而我觉得作为一个企业来讲,一定把自己的事情做好,从长期的角度跟投资人进行互动,让投资人获利。

现场提问:那么 派息率减少的原因是出于什么而考虑?是觉得现在不太安全吗,想要多留一点。

张鹏:因为还要多留一点供公司运营用。我们刚刚也有提到今年的增长率,但因为今年与去年的环境是不一样的,今年国内的政策环境是非常紧的,我们又制定了一个较为积极的增长率,所以要留一些现金要继续发展。

现场提问:因为春节后已经有十几个城市出了一些限购、限贷方面的政策,您担心这些政策会对超过40%的增长率造成影响吗?

张鹏:其实我们对销售没有什么担心的。如果大水漫灌,也就是不限购不限贷时,消费者因为选择太多了,没能静下心来选择房子。但是越是限购、限贷,消费者的决策就会更加理性,对具备差异化竞争力的企业也越有利。

所以,无论是刚需、改善还是首次置业,即便从去年10月份开始分城施策力度不断在加大,但第四个季度当代的销售转化率还在稳步地提高,因为消费者更加理性了。

刚才所讲的“更安全”是指,在这样的情况下,今年当代希望尽更多的办法控制土地资源。当然留下来的资金不是就是一定要去买一块地,而是要“控制土地资源”。若是做土地一级整理,企业需要先签约,然后再等地块挂出来,这之间要有一段时间。我们下比较多的工夫在做这个事,然后才能给下半年或明年的销售或规模奠定基础。

现场提问:刚才张总提到绿色科技还有差异化,这对于售价及毛利率是有大的提升的,而且实际上今年的销售均价也上升了将近30%,但毛利率为什么会下降约10个点,投资者对这个预期就有一点落差。

张鹏:毛利率不高的原因是,当代上市时有一些毛利率比较高的项目,这些项目在前两年已经结转完毕了。上市后的2014、2015年,那时当代也是为了扩大规模,提高市场占有率,而且土地市场又比较火热,所以就在公开市场拿了一些土地成本较高的项目。在2016年、2017年结转的就是这一部分了,比如长沙和南昌的项目。

但是我们也在积极地调整产品结构,不断地拿高毛利的项目,比如2017年上半年,当代就在合肥拿了一个高毛利的项目。当2015、2016年获取的高毛利的项目在接下来陆续结转后,当代的毛利就会稳步地提升。

现场提问:管理层认为今年是一个阶段性的低谷?

张鹏:是的。

王强:我们2017年的毛利率就会提升,毛利率一定是在百分之二十多的。

现场提问:接近2015年的水平,在30%左右?

王强:30%不现实。我估计这个行业里面很难再见到30的毛利率了。因为整个市场的趋势一直在向下,特别现在招拍挂太激烈了,房子不好卖了,地还不好买。

张鹏: 3月初,我们在南昌的一个项目售价8000元/平方米,旁边一宗地块就挨着这个项目,楼面价8000元/平方米。所以,市场限购了,但地价反而越来越高了。

王强:招拍挂时,面粉比面包贵的情况非常多,但实际上售价不可能自由定价,不可能因为地价贵,算好各种费用与利润再去卖。这是不现实的,老百姓也接受不了,所以你是卖不动的。不过,其实房价也会有一个上涨的过程,但不会那么快。

现场提问:是不是可以理解为,因为地价高的关系,未来几年,公司毛利率大概就是在25%左右的水平,是这样吗?

王强:对,公司是希望毛利率水平稳定在25%左右,这样会有12%左右的净利润,在行业里面也都是算比较好的。

现场提问:今年拿地的预算是多少?

王强:公司通常是按照全年回款的40%来预计土地的资金,照此,2017年是70亿的拿地的计划。

现场提问:70亿,如果说在上海这边的话,可能一块地就要70亿。

王强:70亿是指自有资金,还要再配上融资的资金,比如自有资金占一半,那么是可以拿到140亿的土地,然后再按照280亿的货值卖出去。

现场提问:那么这个280亿的货值比2016年还要少,2016年是510亿。

王强:刚才只是一个非常简单的算法,很多时候自有资金可能不需要占到一半。比如,我们在太原有一个拆迁改造项目,公司出资7000万,但这个项目有110万平的建筑面积,它会陆续的拆分出来,所以这和招拍挂是两码事。

我们都希望公司的土地储备多一些,截至去年底当代的土储已经增长到540万平,截至到现在则是646万平方米。房地产真正赚钱还是在土地升值。

现场提问:刚才您说公司今年打算进入张家口?

王强:已经进入张家口了。当代第一季度已经在张家口及在泉州获取了土地。因为张家口属于京津冀,而北京现在正在进行人口结构的调整,当人口外溢,再加上限购、限贷,使得北京周边的城市都挺火热的。当然进入张家口的时间节点也非常好,而且前期做了很多沟通,如控制土地等,泉州则是通过兼并收购获得的。而且大约几十家世界500强在泉州都有总部,藏富于民,整个城市的库存都很低。正好有一个机会,当代就选择进入泉州,接下来还要在那生根。

现场提问:所以今年招拍挂的话比较少?

张鹏:对。我们肯定不会放弃在公开市场招拍挂的,甄选土地的数量也不会少,因为还是有一些机会。但是招拍挂不会是我们17年获取土地最主要的方式。

现场提问:资料里显示公司去年12月份在北京拿了一块地,这个发过公告了吗,能否透露一下是在哪一个地方的?

王强:这宗地块也是采用兼并收购的方式。这个地块在昌平的阳坊镇,旁边是凤凰岭的风景区。虽然好像有点偏,但那个位置非常好,而且是挨着北京的六环,15分钟内就可以到达北边的北青路,旁边有很多的产业园。15分钟内也可以到达房山区,那边的购买力也很旺盛。地块获取的成本总共是21.5亿元。

现场提问:当代获取的土地主要还是在二线城市,或者一线不是特别核心的地方。未来是不是继续延续这种拿地的策略?

王强:一线并不分核心不核心,只要能在一线就很开心了,因为北京城里面基本上就是没有地。

张鹏:东六环已经8万块了,昌平也至少在4.5万左右。

王强:所以我们的项目将是以4.5万、5万的价格起卖。

现场提问:在2016年销售里面,北京地方的项目销售占比下降了约一半,怎为什么会下降这么多?

王强:北京是当代的总部,当代是很重视的,但是招拍挂是很难拍到地的,但是我们在北京其实有接近300亿的货值。今年北京区域的占比肯定会涨上来,因为以前卖出的项目陆陆续续结转,这需要有一个衔接的过程,我们在北京有三个项目还没开发呢。所以今年如果销售是220亿,那么北京会有30亿左右的销售任务。

现场提问:公司的税费为什么会可以减少交这么多?

王强:因为毛利率低,纳税所得低。这个税包括了所得税及土增税,因为增值得少,税费就降了。

现场提问:当代今年的净利润涨了15个点,股价又跌了一些,这就导致估值非常低,市盈率大概在4.5,市净率大概0.6再多一些,这在上市房企里面算是很低的,感觉总价值被低估了。对此,公司是怎么看的?

另外,过去当代很少有股票回购,股票的流通性也不是那么大,以后有没有类似股票回购的措施来提升流通性和关注度,从而提高投资者回报。

王强:因为早先公司大股东的持股比例非常高,市场上的流动性的股票特别少。大股东持股一度接近75%,也就是最高限额,经过几次稀释以后,现在是66%,大家也会反馈买不到货。

现在的流通性还好了一些,每天都有几百万股的成交,所以今天其实是给了很多人机会的。你说的非常对,公司的价值被严重低估,因为我们本是一个有差异化核心竞争能力的房地产企业,现在只有4倍的PE,这个真是非常好的入货的机会。很多机构可能平时买不着,今天一些不理性的人卖了股票,一定也是有人在疯狂的收。公司也是希望多一些长线的投资人、基金成为股东里。流动性的话,我觉得既然流动起来了,以后还是会维持下去,并且会越来越好。股性活跃了以后,大家会发现公司的价值远不在这里。

现场提问:前面您说多控制土地资源,就是做一些一级土地的开发,这个方面是你们之后拿地的一个策略吗?如果是一土地开发的话,它的周期和周转需要多久?

张鹏:是的,是一个途径。周转的话,各个城市其实是不太一样,比如当代在太原跟山西省国投一起合作,这家公司本来就是做土地一级整理公司,也会进入二级开发的项目合作体里来。

像太原这样的城市,城市更新、旧城改造的任务比较重,所以实际上拆迁起来是很快的。我们有一个项目300多户,一共一个月全部拆平,再根据流程挂牌摘地,定向招拍挂后公司进行后期的开发。

但是如果在深圳,那周期就非常长了,有时三五年也不一定能拆出来一块。但是,这些都是公司获取土地的方法而不能仅限于公开的招拍挂。一旦通过代建合作、轻资产合作,股权收购,有时候一个亿、几千万就控制了一大片土地。所以,这一定是我们今后会做的一个渠道。

现场提问:那可以通过这种方式进入深圳吗,因为深圳现在也是土地推得少,旧改的项目比较多。

张鹏:我们有团队在深圳,也在不断的去寻求机会,但是因为深圳也比较成熟,如果获取了就正式对外公布。

现场提问:这种获取方式对毛利率的贡献是怎样的?

张鹏:不同城市是不一样的。土地一级整理这种途径就是要不断的提高产品结构,把毛利率稳定在一定的区间内,所以一级土地开发不仅是获取土地的方式,也是要改善财务结构的一个办法。


撰文:张凯璇

审校:刘满桃